Lors d’une séparation ou d’un divorce, la question du montant de l’indemnité d’occupation revient fréquemment. Elle concerne aussi bien les liquidations de régimes matrimoniaux que les autres situations d’indivision (par exemple entre héritiers après un décès). Pour défendre efficacement vos intérêts, l’accompagnement d’un avocat en droit de la famille est essentiel.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est une compensation financière due par l’indivisaire (ou ex-époux) qui continue d’occuper seul un bien immobilier indivis, au détriment des autres.
En d’autres termes, celui qui profite seul du logement doit compenser la perte de jouissance subie par les autres indivisaires.
Elle s’applique dans plusieurs contextes :
- Après un divorce ou une séparation : lorsqu’un des époux reste dans l’ancien domicile conjugal jusqu’à la liquidation du régime matrimonial.
- Dans le cadre d’une succession : lorsqu’un héritier occupe seul un bien immobilier dépendant de l’indivision successorale.
L’indemnité d’occupation dans les liquidations matrimoniales
En matière de divorce, l’article 815-9 du Code civil prévoit que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».
Ainsi, si un époux occupe seul le logement familial après la séparation, il devra en principe verser une indemnité d’occupation à l’autre époux, sauf si ce dernier y a renoncé par accord.
Il convient d’observer que la loi a récemment évolué en matière de divorce et que cette indemnité d’occupation n’est plus toujours due avant l’introduction de la procédure judiciaire de divorce, même en cas d’occupation privative du bien par un époux.
L’indemnité d’occupation dans les autres indivisions
L’indemnité d’occupation ne concerne pas uniquement les divorces. Elle joue aussi un rôle majeur dans d’autres situations d’indivision :
- Indivision entre héritiers : après une succession, l’héritier qui reste dans le logement familial doit indemniser les autres héritiers privés de leur droit de jouissance.
- Indivision entre partenaires ou concubins : lorsqu’un logement est détenu en commun, celui qui continue à l’occuper seul doit également une indemnité à l’autre.
Comment calculer l’indemnité d’occupation ?
Le point de départ du calcul est généralement la valeur locative du bien : il s’agit du loyer théorique qui pourrait être perçu si le logement était loué à un tiers.
Cependant, la jurisprudence admet que cette valeur ne soit pas reprise intégralement. En pratique, les juges appliquent souvent une décote de 10 à 30 % pour tenir compte de plusieurs éléments :
- l’absence de garanties locatives (caution, dépôt de garantie, assurance loyers impayés),
- l’absence de bail formalisé,
- la jouissance exclusive non choisie : l’occupant n’est pas toujours dans la situation d’un locataire classique, il peut être contraint de rester dans le logement.
Le montant de l’indemnité peut également être ajusté selon :
- les charges assumées par l’occupant (taxe foncière, remboursement de prêt immobilier, travaux d’entretien),
- la durée de l’occupation,
- l’accord éventuel des indivisaires sur une répartition différente.
Comment contester l’indemnité d’occupation ?
La fixation de l’indemnité d’occupation donne souvent lieu à des discussions complexes. Les désaccords portent le plus souvent sur :
- le montant de la valeur locative (surestimée ou minorée),
- le taux de décote applicable,
- la prise en compte des charges assumées par l’occupant,
- la période exacte pendant laquelle l’indemnité est due,
- la prescription.
En cas de désaccord, c’est le juge aux affaires familiales (pour les divorces) ou le tribunal judiciaire (pour les autres indivisions) qui tranchera, après expertise si nécessaire.
L’indemnité d’occupation peut représenter des sommes importantes et avoir un impact direct sur le partage final. Un avocat expérimenté en droit de la famille vous accompagne pour :
- évaluer précisément le montant de l’indemnité,
- négocier un accord équilibré,
- défendre vos droits devant le juge en cas de contentieux.
Notre cabinet d’avocats en droit de la famille vous conseille et défend vos intérêts à chaque étape. N’hésitez pas à vous rapprocher des avocats du cabinet JADDE Avocats pour vous faire conseiller.
