Le refus du renouvellement du bail commercial peut soit résulter d’un congé à l’initiative du bailleur soit d’une réponse de refus du bailleur à une demande de renouvellement du locataire.
En cas de refus de renouveler le bail commercial, le bailleur doit en principe prévoir le versement d’une indemnité dite d’éviction correspondant au préjudice subi par le locataire du fait du défaut de renouvellement (article L.145-17 du Code de commerce).
Si une proposition est faite sans indemnité d’éviction ou avec un montant insatisfaisant, il est toujours possible pour le locataire de saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité d’éviction.
L’article L145-60 du Code de commerce prescrit cette action dans un délai de deux ans à compter de la date du congé donné par le bailleur ou de la signification du refus de renouvellement du bail commercial si le locataire est à l’initiative de la demande de renouvellement. Il est donc important de ne pas tarder avant de saisir les juridictions.
Quelle différence entre valeur de remplacement et valeur de déplacement du fonds de commerce ?
L’indemnité d’éviction versée correspond en principe à la valeur du fonds de commerce. Elle vise à dédommager le locataire du refus de renouvellement du bail commercial. En effet, en l’absence de renouvellement, le fonds de commerce est présumé disparaitre.
Cette présomption peut néanmoins être combattue par le bailleur s’il est en mesure de démontrer que l’activité peut perdurer dans de nouveaux locaux, sans disparaître totalement. Il en sera ainsi lorsque l’emplacement de l’activité ne joue pas un rôle déterminant et essentiel pour la clientèle. Alors, le bailleur n’aura pas à verser une indemnité de remplacement mais une indemnité dite de déplacement. L’enjeu est d’importance puisque cette indemnité de déplacement sera probablement d’un montant inférieur à la valeur de l’indemnité de remplacement du fonds de commerce.
En cas de contestation du montant de l’indemnité d’éviction proposée par le bailleur, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aux mêmes conditions que pendant la durée du bail (article L.145-28 du Code de commerce). Il devra verser en contrepartie une indemnité d’occupation du local. Une action en justice en contestation du refus de renouvellement et du paiement de l’indemnité d’éviction doit être introduite dans les deux ans.
Les éléments à prendre en compte dans la fixation de l’indemnité
L’indemnité d’éviction correspondra donc soit à une indemnité de remplacement soit à une indemnité de déplacement du fonds de commerce. Dès lors que la clientèle est attachée à la zone de chalandise du fonds et sera perdue du fait de son transfert alors il s’agira d’une indemnité de remplacement.
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation de l’indemnité d’éviction. La méthode et l’appréciation du montant de cette indemnité relèvent du pouvoir souverain du juge. Ce dernier peut recourir à un expert pour l’aider dans cette évaluation mais ce n’est pas obligatoire. Notamment lorsque les éléments fournis par les parties suffisent à apprécier le montant de l’indemnisation. Le plus souvent, en début de procédure, un expert judiciaire sera désigné.
L’indemnité d’éviction se décompose en une indemnité principale et des indemnités accessoires. L’indemnité principale correspond à la valeur du fonds de commerce. Les indemnités accessoires correspondent aux différents frais accessoires notamment les frais de réinstallation et de déménagement du fonds dans un nouveau local ainsi que des droits de mutation à acquitter pour un fonds de même valeur (article L.145-14 du Code de commerce).
Les frais indemnisables ne sont pas limités et tout montant peut-être réclamé par le locataire s’il correspond à un préjudice réel résultant du non renouvellement de son bail commercial.
Nos avocats en droit commercial sont à votre disposition pour vous accompagner dans toute procédure judiciaire en contestation du refus de renouvellement de votre bail commercial et en fixation d’une indemnité d’éviction.
