La résiliation du bail commercial est complexe et les règles à respecter sont nombreuses. Mal gérée, elle peut aboutir à une condamnation judiciaire aboutissant à indemniser l’une ou autre des parties au contrat. Les situations diffèrent selon que la demande de résiliation est à l’initiative du preneur ou du bailleur.
La résiliation du bail commercial par le bailleur
Le principe régissant le bail commercial est celui de la propriété commerciale. A ce titre, le contrat de bail ne peut être résolu avant l’arrivée de son terme sans indemnité pour son locataire. Toutefois, notamment en cas de manquement du locataire aux obligations contractuelles, le bailleur sera fondé à agir en acquisition de la clause résolutoire. Si la clause résolutoire est acquise, le contrat de bail sera résolu judiciairement sans droit à une indemnité d’éviction pour le locataire.
Autrement, le refus de renouvellement du contrat de bail par le propriétaire au terme du contrat, donne droit à son locataire au versement d’une indemnité dite d’éviction. Elle est prévue aux articles L. 145-14 du Code de commerce et suivants.
L’indemnité d’éviction est destinée à réparer le préjudice résultant pour le locataire du non renouvellement de son bail commercial et de la perte de la propriété commerciale. Elle a deux composantes : une indemnité principale qui est dite indemnité de remplacement ou de transfert et des indemnités accessoires.
Une proposition d’indemnité d’éviction est faite par le bailleur lors de la signification du congé. Si elle est contestée par le locataire, il appartiendra à ce dernier de saisir le juge pour que son montant soit fixé.
L’article L. 145-14 du Code de commerce pose comme présomption une évaluation du préjudice pour le locataire du fait du non renouvellement de son bail commercial fixée de principe à la valeur du fonds de commerce. Ce montant peut être ajusté à la baisse si le bailleur démontre en fait que le préjudice est moindre.
Le congé du bailleur avec offre de renouvellement est donné par acte extra-judiciaire (article L. 145-9 du Code de commerce). Donné sous une autre forme, le congé est nul.
La résiliation du bail commercial par le preneur
Dans le cadre du bail commercial, le locataire peut donner congé au terme de chaque période triennale (article L. 145-4 du Code de commerce). Or certains cas spécifiques prévus à l’alinéa 2 de l’article L. 145-4 du Code de commerce, il n’est en principe pas possible d’assortir l’exercice de cette faculté de résiliation d’un droit à indemnisation au profit du bailleur.
Le congé est donné par le locataire au choix par acte extra-judiciaire ou par courrier recommandé au moins six mois avant l’expiration d’une période triennale.
N’hésitez pas à solliciter un avocat en droit des affaires du cabinet pour vous accompagner dans vos démarches de résiliation de votre bail commercial ou de contestation du congé qui vous a été signifié.
