En matière de bail commercial, il est souvent demandé par le bailleur, le versement d’un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de bail. Le dépôt de garantie permet de garantir le bailleur des sommes dues en cas d’inexécution du bail commercial par le locataire. Il constitue une sûreté réelle pour le bailleur et doit être restitué au locataire au terme du contrat.
La fixation du montant du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties dans le cadre du contrat de bail. L’article L.145-40 du Code de commerce dispose cependant que les sommes excédant le prix de deux termes de loyers sont porteuses d’intérêts au profit du locataire. Le dépôt de garantie excède donc rarement ce montant en pratique.
Il peut cependant être prévu une révision du montant du dépôt de garantie afin qu’il évolue concomitamment à la révision des loyers en cours d’exécution du bail.
L’obligation pour le bailleur de restituer au terme du contrat
Au terme du contrat, le bailleur doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie au locataire. Il ne peut conserver la somme versée à titre de dépôt de garantie que si des sommes lui sont dues en cas de manquement du locataire à ses obligations locatives et qu’il était convenu initialement et contractuellement que le dépôt de garantie viserait à garantir ces sommes.
Il importe donc que le contrat de bail commercial indique précisément les conditions de couverture de cette sûreté pour que le bailleur puisse s’en prévaloir.
Le bailleur doit être vigilant à ne pas séquestrer indûment les fonds versés au titre du dépôt de garantie. Une telle séquestration, abusive, serait sanctionnée par les juridictions. Il en sera ainsi si le bailleur refuse la restitution du dépôt de garantie alors qu’il n’a formulé aucune réclamation au titre de l’exécution du contrat de bail commercial (Civ. 3ème, 18 février 2014, N°12-28.262).
De même, le locataire ne peut pas compenser les derniers mois de loyers avec le dépôt de garantie. En effet, cela reviendrait à faire perdre au dépôt de garantie son objet essentiel, celui de garantie pour le bailleur en cas d’inexécution contractuelle par le locataire.
En cas de cession du contrat de bail commercial, il incombe en principe au bailleur de restituer le dépôt de garantie. En pratique, l’acquéreur assurera son versement au locataire au nom du bailleur et sera subrogé dans ses droits au titre du contrat de bail.
Le sort du dépôt de garantie en cas de procédure collective du preneur
Le dépôt de garantie constitue une sûreté particulièrement efficace en cas d’ouverture d’une procédure collective contre le preneur. En effet, en pareille situation, le bailleur est fondé à demander la compensation entre le dépôt de garantie qu’il détient et les loyers impayés qu’il n’a pas perçus. Ce faisant, l’interdiction de paiement des créances antérieures à l’ouverture de la procédure applicable ne lui est pas applicable pour le montant du dépôt de garantie.
