Comment obtenir des délais de paiement dans le cadre d’un bail commercial ?

Il est possible pour le locataire commercial rencontrant des difficultés de paiement de ses loyers de solliciter du juge l’octroi de délais de paiement. Ces délais sont accordés sous certaines conditions par le juge et ont pour effet de suspendre les procédures d’exécution forcée qu’aurait initié le bailleur. 

Les conditions d’octroi de délais de paiement par le juge

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement au débiteur qui rencontre des difficultés dans la limite de deux années maximum. En matière commerciale, des dispositions spécifiques figurent à l’article L.145-41 du Code de commerce

Il s’agit d’une procédure judiciaire nécessitant obligatoirement une saisine du juge par le locataire. En matière commerciale, elle peut cependant intervenir postérieurement à la mise en demeure ou commandement de payer délivré par le bailleur tant que la résolution du bail commercial n’a pas été constatée judiciairement. 

Ces délais de paiement peuvent être accordés par le juge quel que soit le manquement du locataire. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle en conséquence, il n’est pas possible de déroger contractuellement. 

Cette décision relève du pouvoir discrétionnaire et souverain des juges du fond (Civ. 3ème, 13 juillet 1999, N°97-20.772). Le juge n’a pas à motiver sa décision de refus (Civ. 2ème, 1er février 2001, N°99-15.712).

Il se fondera sur différents critères parmi lesquels la situation du débiteur et sa bonne foi contractuelle. Il a ainsi pu être octroyé des délais de paiement au motif que le locataire connaissait une maladie grave établissant sa bonne foi quant à l’origine de ses manquements contractuels (CA Paris, 11 mai 1950, S. 1950, 2, p. 182). Il a aussi pu être considéré qu’était de bonne foi le locataire qui recevait des quittances de loyer tardivement n’était pas en mesure de savoir à quoi correspondaient les reçus (Civ. 3ème., 7 janv. 1998, N°95-20.167).

La suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial

L’effet principal recherché des délais de grâce est de suspendre l’exigibilité des créances du locataire pour la durée décidée par le juge. Le second effet, corolaire du premier est de suspendre les poursuites et procédures d’exécution engagées par le bailleur. 

La procédure en acquisition de la clause résolutoire est donc suspendue pendant le temps des délais impartis par le juge (article L.145-41 du Code de commerce). 

Ces effets suspensifs ne jouent bien évidemment que tant que le locataire respecte le calendrier et les délais fixés par le juge.

Jadde Avocat

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