Le bail commercial a une durée minimale de neuf ans. Au terme de ces neuf années, il se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Il ne s’agit pas alors d’un nouveau contrat mais bien de l’ancien contrat de bail qui continue à courir.
Le locataire ou le bailleur peuvent également prendre l’initiative du renouvellement du contrat de bail. C’est l’essence même de ce contrat qui confère au locataire un droit au renouvellement.
Si la demande de renouvellement est acceptée, les clauses et conditions du contrat de bail commercial renouvelé seront identiques à celles du contrat de bail initial.
La demande de renouvellement du bail commercial émanant du locataire
La demande de renouvellement a pour intérêt majeur d’obliger le bailleur à se positionner sur le montant du loyer pour la nouvelle période du bail à venir.
Elle peut être notifiée à partir des 6 derniers mois du bail commercial et à tout moment pendant la prolongation du contrat de bail commercial (article L. 145-10 alinéa 1er du Code de commerce).
Si dans la pratique, elle est souvent faite par acte extrajudiciaire, rien n’empêche de formaliser cette demande par courrier recommandé (article L. 145-10 alinéa 2 du Code de commerce).
Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification de la demande de renouvellement pour faire connaître sa position :
- il peut refuser le renouvellement mais devra alors verser au locataire une indemnité d’éviction. Le locataire dispose d’un délai de deux ans pour saisir les tribunaux et soit contester le refus de renouvellement soit contester le montant de l’indemnité d’éviction proposé par le bailleur visant à l’indemniser pour la rupture du contrat ;
- il peut accepter expressément la demande de renouvellement du locataire.
Précisons, qu’en l’absence de réponse à la demande de renouvellement du locataire dans les délais prévus, le bailleur est réputé avoir accepté cette demande.
La demande de renouvellement doit d’ailleurs reproduire à peine de nullité la mention suivante prévue à l’article L. 145-10 du Code de commerce :
« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Le congé adressé par le bailleur commercial au locataire
Le bailleur peut également manifester son souhait de renouveler le bail commercial à de nouvelles conditions.
Cette demande de renouvellement se manifeste par un congé adressé au locataire par voie extrajudiciaire (article L. 145-9 et L. 145-11 du Code de commerce).
En principe, cette notification du congé doit intervenir au moins six mois avant le terme du bail commercial. Si le contrat de bail a été tacitement prolongé, elle doit intervenir pour le dernier jour du trimestre civil avec toujours l'obligation pour le bailleur de respecter un délai de six mois minimum (article L. 145-9 du code de commerce).
Là encore, à peine de nullité, une mention doit être impérativement reprise dans l’acte rappelant que « le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. » (article L. 145-10 du Code de commerce).
En cas de difficultés avec le renouvellement d’un contrat de bail commercial, vous pouvez solliciter un avocat en droit commercial du cabinet pour être conseillé et assisté dans vos démarches.
