La répartition des charges dans un bail commercial

En matière de charges locatives, les baux commerciaux se distinguent fondamentalement des baux d’habitation, en ce que la loi ne définit pas de manière aussi précise les charges récupérables. 

La loi Pinel N°2014-626 du 18 juin 2014 a modifié les règles de répartition des charges en matière de baux commerciaux. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce fixe les nouvelles règles de répartition des charges entre bailleur et locataire. L’article L. 145-15 du Code de commerce précise d’ailleurs que sont réputées non écrites, les clauses et stipulations du bail commercial qui viendraient faire échec aux dispositions de l’article L.145-40-2 du Code de commerce. 

Ces nouvelles dispositions ne sont applicables qu’aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Si bien qu’il faut distinguer entre la situation des baux signés ou renouvelés antérieurement à cette date qui suivent la réglementation ancienne et ceux postérieurs assujettis à la réglementation nouvelle. 

L’obligation de définir précisément les charges imputées au locataire

Si les baux conclus avant le 5 novembre 2014 pouvaient prévoir une forfaitisation des charges, une telle solution n’est désormais plus possible. 

L’article L.145-40-2 alinéa 1er du Code de commerce impose désormais que soient définis de manière précise la catégorie de charges, taxes, redevances imputables au locataire en vertu du bail commercial. Ni la loi, ni les décrets d’application ne définissent de catégories précises de charges comme il en existe en matière de baux d’habitation. Il appartiendra donc aux parties d’être précises dans la rédaction des baux. Une liste exhaustive des charges locatives doit être privilégiée. 

Si les lieux loués abritent plusieurs locataires, la réparation des charges devra être individualisée entre les différents locataires.

La loi N°2014-626 du 18 juin 2014 prend le temps néanmoins de définir un certain nombre de charges qui ne sont pas récupérables par nature. 

Les charges non récupérables en vertu de la loi

La loi Pinel a défini un certain nombre de charges qui en raison de leur nature ne sont pas imputables au locataire. Elles sont précisées à l’article R. 145-35 du Code de commerce. Il s’agit notamment : 

  • des charges relatives aux grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil ; 
  • des dépenses liées à remédier à la vétusté ou à la mise en conformité de l’immeuble ; et
  • des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou propriétaire de l’immeuble mis en location. 

Les règles de paiement des charges locatives

S’agissant des baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, soit avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les règles de paiement des charges sont en principe définies dans le contrat de bail commercial. En l’absence de précision, il est d’usage de prévoir une provision pour charge qui donne lieu à régularisation annuelle. 

Depuis le 5 novembre 2014, la loi impose au bailleur de communiquer au locataire, chaque année, un état récapitulatif de l’inventaire des catégories de charges, mentionné ou intégré au bail. Cette communication devant avoir lieu au plus tard le 30 septembre de l’année suivante celle au titre de laquelle il est établi. Dans les immeubles en copropriété, il est établi dans les 3 mois à compter de la reddition des charges sur l’exercice annuel. 

Tout locataire a le droit de se voir communiquer tout document justifiant du montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputées (article R. 145-35 du Code de commerce). 

L’absence de régularisation des charges ou le caractère tardif de cette régularisation constituent une faute du bailleur et peuvent l’exposer au paiement de dommages et intérêts (Civ. 3ème, 21 mars 2012, N° 11-14.174). L’absence de régularisation peut également conduire le bailleur à rembourser les provisions versées faute pour ces paiements d’être justifiés. 

Les actions en paiement ou en répartition des charges se prescrivent dans le délai de droit commun de 5 ans fixé à l’article 2224 du Code civil

En cas de difficultés dans la répartition des charges locatives, vous pouvez solliciter un avocat du cabinet pour être conseillé et assisté dans vos démarches. 

Jadde Avocat

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