En cas de non-paiement du loyer, il est possible pour le bailleur de saisir le juge afin de faire constater la résolution de plein droit du bail commercial. Avant toute saisine du tribunal judiciaire seul compétent en la matière, le bailleur devra faire délivrer un commandement de payer.
La délivrance préalable d’un commandement de payer
L’article L. 145-41 du Code de commerce impose la délivrance préalable d’un commandement de payer. Cet acte d’huissier permet de faire connaître d’une part le montant des loyers impayés selon le bailleur et l’intention de ce dernier de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat de bail.
A compter de la délivrance du commandement de payer, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser le manquement dont il est fait état.
Le commandement de payer doit indiquer de manière claire les montants dus au titre des loyers commerciaux et il ne peut se contenter de faire mention d’une somme globale (Civ. 3ème, 6 janvier 1982, N°80-12.869).
Passé le délai d’un mois et si l’impayé persiste, il est possible de saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Naturellement, si le locataire a régularisé l’impayé dans le mois du commandement, il n’est plus possible de saisir pour faire constater la résolution du contrat de bail.
La saisine du tribunal judiciaire pour acter la résolution du contrat de bail commercial
Le tribunal judiciaire territorialement compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial est celui du lieu de situation de l’immeuble (article R. 145-23 du Code de commerce).
Dans le cadre de cette procédure judiciaire, il appartient au bailleur qui poursuit en résiliation du bail commercial d’en informer les créanciers antérieurs inscrits afin de leur permettre de sauvegarder leur droit de gage. Classiquement et afin de répondre aux prévisions de l’article L. 143-2 du Code de commerce, la notification aux créanciers inscrits se fait par acte extrajudiciaire.
Le jugement actant la résolution du bail commercial ne pourra intervenir moins d’un mois après cette notification et cela afin de permettre aux créanciers de se manifester.
Dès lors que toutes les conditions sont réunies, le juge ne peut que constater la résolution du contrat de bail, peu importe la bonne foi du locataire, débiteur des loyers.
Le débiteur peut néanmoins solliciter des délais de paiements afin de suspendre les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.
Les recours judiciaires pour non-paiement d’un loyer commercial relèvent de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire et les parties sont tenues de constituer avocat. N’hésitez pas à solliciter l’un de nos avocats en droit des affaires pour vous faire assister et représenter dans ces démarches.
