En principe, le locataire d’un bail commercial doit respecter l’activité prévue dans le contrat de bail commercial. Toutefois, il est possible dans certaines situations de modifier la destination du bail. Cette modification peut être organisée contractuellement ou résulter de la loi. Le non-respect de l’activité prévue au contrat de bail commercial peut avoir des conséquences graves sur sa survie.
La déspécialisation du bail commercial
La clause de destination du contrat de bail commercial doit être rédigée avec précision. Elle détermine l’activité qui pourra être exercée par le preneur dans les lieux loués. Seules les activités citées dans le contrat de bail commercial pourront être exercées.
En cas de difficulté sur l’interprétation de la clause de destination du contrat de bail commercial, il reviendra aux juges du fond d’en déterminer souverainement les contours.
Les parties peuvent convenir de modifier la destination du bail commercial. Cette modification de l’activité du bail commercial est qualifiée de déspécialisation partielle lorsqu’il s’agit d’ajouter des activités connexes ou complémentaires et de déspécialisation plénière lorsqu’il s’agit d’une transformation du fonds de commerce (article L. 145-47 et suivants du Code de commerce). La déspécialisation partielle est un droit du preneur et toute clause contraire est réputée non écrite.
La modification peut être expresse et être formalisée par la signature d’un avenant au bail commercial. Elle peut aussi être tacite et résulter par exemple d’une tolérance accordée par le bailleur à un changement d’activité. Attention, en pareille situation, l’accord tacite du bailleur doit nécessairement se déduire d’un acte positif de sa part. A titre illustratif, il a été admis un accord tacite du bailleur à un changement de destination des lieux résultant d’une transformation des lieux loués, dès lors que ce dernier s’en est prévalu lors de la révision du prix pour majorer substantiellement le loyer (Civ. 3ème, 14 décembre 1994, N°92-19.351).
Les sanctions en cas de modification de l’activité du bail commercial
La modification de l’activité du bail commercial peut avoir de graves conséquences sur la survie du contrat et le droit au renouvellement du preneur.
La première sanction et la plus grave encourue est la résiliation du bail commercial. Il est fréquemment prévu dans le contrat de bail commercial une résolution de plein droit pour de tels manquements. Y compris en l’absence de clause résolutoire de plein droit, le bailleur pourrait saisir le juge en résiliation du contrat de bail commercial. Il appartiendra alors au juge de décider souverainement si la gravité du manquement justifie la résiliation du contrat.
Le changement d’activité sans autorisation offre également au bailleur le droit de refuser un renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction pour le bailleur.
Il est donc important avant toute modification de l’activité d’un bail commercial de vous rapprocher d’un avocat en droit commercial pour être conseillé sur vos droits et vous accompagner dans ces démarches.
